Gayrimenkul Hukuku Nedir ?

​

Eşya hukukunun bir bölümü olan gayrimenkul hukuku arsa, apartman, bina ve arazi gibi taşınmazlarla ilgili usulleri düzenleyen bir hukuk dalıdır.

 

​

​

Gayrimenkul Davası Nedir ?

​

Gayrimenkul, taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Gayrimenkul davası ise, söz konusu taşınmazlarla ilgili alım, satım, tapu kaydı ya da kaydın iptali, tapu tescili ve miras konularında oluşan uyuşmazlıklar için açılan dava çeşididir.

​

​

​

Taşınmaz Davaları Nelerdir?

​

Taşınmaz davaları üç ana başlıkta toplanmaktadır. Bunlar; men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ve tapu iptali ve tescili davaları olarak sıralanabilir.

 

​

​

Men-İ Müdahale (Müdahalenin Önlenmesi) Davası

​

En yaygın olarak açılan gayrimenkul davalarının başında, men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası gelmektedir. Bir taşınmazın kullanılabilmesi için iki şart bulunmaktadır. Bunlar taşınmazın hak sahibi olunması ya da taşınmazı kullanmak için hak sahibinden izin alınmasıdır. Herhangi bir kişinin, başkasına ait olan bir taşınmazı hak sahibinden izin almadan kullanması kanuna aykırıdır.

​

Bu durumda taşınmazın hak sahibi, taşınmazın izinsiz kullanımını durdurmak için men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açmalıdır. Dava sonucunda, davacı haklı bulunursa taşınmazı işgal eden kişi engellenir ve hak sahibi işgal süresi için işgal tazminatı talep edebilir. Burada önemli olan husus, işgali yapan kişinin bu işgali bilerek ve hukuksuz olarak gerçekleştirmiş olmasıdır. Gayrimenkul avukatı, mahkeme sürecinin takibi ve işgal tazminatının alınması konusunda önemli katkılar sağlar.

​

​

​

İzale-İ Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

 

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi hak sahibi olabilir. Bu durumda hak sahipleri arasında anlaşmazlıklar oluşabilir ve hak sahipleri kendi paylarını talep edebilirler. Bu durumda izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının açılması gereklidir. Söz konusu davanın açılması sonucunda, hak sahipleri paylarının karşılıklarını alabilirler. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası sonucunda, hak sahipleri paylarını iki şekilde alabilmektedir. Bunlardan ilki aynen taksim yoludur. Burada hissedarların anlaşmış olması gereklidir, bu durumda taşınmaz hissedar miktarına eşit oranda bölünerek ortaklık giderilir.

​

İkinci yöntem ise, hissedarların anlaşamadığı durumlarda uygulanan satış yolu ile ortaklığın giderilmesidir. İcra müdürlüğü tarafından taşınmazın satışı yapılır ve elde edilen gelir hissedarlara paylaştırılır. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, taşınmaz üzerinde payı olan herhangi biri tarafından açılabilir. Bazı durumlarda ise, tüm taraflar tarafından da bu dava açılabilir. Gayrimenkul avukatları, bu davada gerek anlaşmanın sağlanması gerekse davanın seyrinde önemli rolü bulunur.

​

​

​

Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası

​

Şahıslara ait taşınmazların mülkiyetlerinin, tek taraflı bir işlem ile kamu yararı maksadı ile kamuya geçirilmesi için yapılan işlemlere kamulaştırma adı verilir. Kamulaştırma yapılabilmesi için, öncelikle bu konuda kamu yararı olduğuna dair kararın çıkması gereklidir. İdare tarafından tapunun iptali ve tescilli davası açılarak kamulaştırma yapılabilir. Bu dava esnasında, taşınmazın hak sahibi olan kişinin hukuki haklarının korunması önemlidir.

​

Bu davaların yürütülmesi için, ilgili kanun ve yönetmeliklerin iyi bilinmesi gerekir. Bu nedenle, hak sahibinin konusunda deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile anlaşması haklarının daha iyi korunmasını sağlayabilir. Yapılacak olan kamulaştırmada, kamu yararı bulunmadığı tespit edilirse, gayrimenkul avukatı yardımı ile idari dava açılabilmektedir. İdari dava sonucunda kamulaştırma iptal edilirse, tapunun iptali ve tescilli davası da taşınmazın hak sahibi lehine sonuçlanır.

​

​

​

Kadastro İşlemi İle Verilen Tapunun İptali ve Tescilli Davası

​

Özellikle köylerde ya da yeni ilçe sıfatını kazanan bölgelerde, arazilerin birçoğunun tapu kayıtları bulunmamaktadır. Bunun nedeni ise, bu yerlerde kadastro işleminin yapılmamış olmasıdır. Kadastro sayesinde, kayıtlı olmayan taşınmazlar özellikleri ile haritalara işlenebilir, kayıt altına alınır ve hak sahipleri adına tapu kayıtları yapılabilir.

​

Tapulama olarak da adlandırılan kadastro işlemleri yapılırken, değişik nedenlerden kaynaklı olarak hatalı tapu kayıtları yapılabilir. Bu hatalı kayıtlar, genellikle hak sahibi yerine başkası adına taşınmazın tescil edilmesi ya da taşınmazın gerçek ölçülerinde kayıt edilmemesi şeklinde gerçekleşmektedir. Bu durumda taşınmazın gerçek hak sahibi ya da hak sahipleri tarafından, kadastro işlemi ile verilen tapunun iptali ve tescilli davası açılabilir.

​

Burada önemli olan husus, davanın kadastro işleminin gerçekleştiği tarihten başlayarak en geç on yıl içinde açılmış olmasıdır. Aksi halde, dava zamanaşımı nedeni ile reddedilir. Söz konusu dava açılırken gerekli belgeler ve o bölgenin eski durumunu bilen tanıkların bulunması önem arz etmektedir.

​

Kadastro işlemi ile verilen tapunun iptali ve tescilli davası genellikle uzun süren ve ispat gerektiren bir dava türüdür. Bu nedenle, mağduriyetlerin önlenmesi için deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile anlaşılması, davanın sürecini ve neticesini olumlu etkileyecektir.

​

​

​

Şufa Davası

​

Ön alım hakkı davası olarak da bilinen şufa davası, bir taşınmazda hak sahibi tarafından taşınmazdaki payının satıldığı zaman, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişinin açabileceği bir dava türüdür. Taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişinin, taşınmazı satın alan kişi ile eşit şartlarda taşınmazı satın alma hakkı bulunur. Hak sahibi bu durumda, tapu iptal ve tescil davası açmak sureti ile satışın iptalini sağlayabilir.

​

Taşınmaz üzerinde hak sahibi olunması paylı mülkiyetten olabildiği gibi taşınmazın sahibi ile yapılan sözleşmelerden de kaynaklanabilir. Şufa davasının, ön alım hakkını doğuran kaynağa göre açılması gerekir. Şufa davasının açılabilmesi için; taşınmazın paylı mülkiyet olması ve üçüncü bir kişiye bir payın satılmış olması gerekir. Bu davayı sadece, diğer paydaşlardan biri açabilir.

​

​

​

Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası

​

Taşınmaz davalarından biri de, miras hukukundan doğan tapu iptal davasıdır. Söz konusu dava, taşınmazın sahibinin ölümü ile mirasçıların hukuksuz yapılan mal paylaşımı nedeni ile açılabilir. Burada, mirasçılar arasında çıkan anlaşmazlıklardan söz edilebilir. Mirasçılardan herhangi biri, muvazaalı satış ya da taşınmaz üzerindeki payına tecavüz edildiği iddiası ile ilgili bu davayı açabilir. Hukuksuzluk tespit eden hak sahibi bu durumda, tapu iptal ve tescil davası açmak sureti ile satışın iptalini sağlayabilir.