Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça merak edilen ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir.
Kiracıyı Çıkarma Yolları
Bu özet kısmının aşağısında kiracı tahliye sebeplerinin hepsine açıklayıcı bir şekilde teker teker değindik. Zamanı olmayanlar için kiracıyı çıkarma yollarını özet olarak başlangıçta burada belirtiyoruz. Ancak konunun bir çok prosedür ve önemli detaylar içermesi nedeni ile mutlaka yazının tamamının okunmasını öneriyoruz.
Aşağıda bahsettiğimiz kiracıyı çıkarma hallerini genel olarak özetleyecek olursak;
Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
Kiralayan kişinin ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliyesi davası açılabilir.
Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye mümkün olabilir.
Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkündür.
Kira kirayı ödenmezse aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
Kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi yapılarak kiracıya süre tanınır ve süre sonunda ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde daha kısa süren bir tahliye davası açılabilir.
Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde gene tahliye davası açılabilir.
Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı söz konusu ise gene kiracının çıkarılması davası açılabilir.
Kiracı eğer özenli davranma yükümlülüğüne aykırı davranıyorsa gene tahliye mümkündür.
İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde kiracıyı çıkarma mümkündür.
Kiracı Tahliyesi Nedir ?
Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli yollarla sağlanabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi vs. çeşitli yollar mevcuttur.
Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri açıkladık ve merak edilen soruları yanıtladık.
ÖNEMLİ: Kiracı tahliyesi, tek bir usule ve tek bir nedene bağlı olarak yapılan bir işlem değildir. Somut olayın değerlendirilerek en baştan ihtimalli şekilde hukuki yol çizilmelidir. Bu nedenle kiracı tahliyesi ile ilgili konularda önce avukata sormak önemlidir.
Kiracıyı Çıkarmanın En Kolay Yolu Nedir ?
Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu diye bir şey söz konusu değildir. Normal şartlarda bir kiracı tahliyesi yöntemi bir olay için en uygunu iken başka bir olay için hak kaybına neden olabilir.
Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu tespiti için öncelikle kiracının ne kadar süredir orada kaldığı, ödemelerini ne düzende yaptığı veya yapmadığı, kiraya verenin ihtiyaçları, piyasa genel durumu vs. onlarca unsur değerlendirilerek kanunda kiracıyı çıkarma yolları olarak belirtilen hallerden en uygunu tespit edilmelidir.
Yani somut olaya göre değerlendirme yapılmalı ve bu muhakkak avukat yardımı alınarak yapılmalıdır. Aksi halde kişi haklı iken haksız konuma düşerek zararını daha da dönülmez noktalara getirebilir.
Kiracıyı Tahliyesi Sebepleri
Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi belirli bir süre için bile yapılmış olsa, bu sürenin bitmesi, kiracı tahliyesi için yeterli bir neden değildir. Yani kiracı bu sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi isteği ile çıkmadığı sürece kira sözleşmesi aynı şartlarda uzatılmış olur. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir.
On Yıllık Kiracı Tahliyesi
Yukarıda da değindiğimiz üzere normal şartlarda süreli kira sözleşmesini kiracı uzatabilir ama kiraya veren süre bitti diyerek kiracısını çıkaramaz. Ancak bunun sınırsızca kullanılması, kişinin mülkiyet hakkını engelleyecektir. Bu nedenle kanun kiracının süresinin dolduğu zaman çıkarılabilmesi imkanını 10 yıllık şarta bağlamıştır.
Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihbarname göndermek suretiyle yapılır.
ÖNEMLİ: Ancak burada şu hususa da değinmek gerekir ki kira sözleşmesi 5 yıl – 10 yıl için yapılmış olabilir. Yani illa 1 yıllık süreli sözleşme olacak diye bir şey yok. Bu tür bir durumda 10 yıllık uzama süresi 5. veya 10. yıldan sonra sayılmaya başlanmaz. Gene ilk yılın sonundan itibaren sayılmaya başlanır.
Kiracı Tahliye Davası
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona eremeyip ancak mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği bazı haller vardır. Bu hallerde kiracı tahliye davası açmak gerekecektir. Kiracı tahliye davasına uygulamada kiracıyı çıkarma davası da denilmektedir.
Kiracıyı çıkarma yani kiracı tahliye davası söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır.
Esasen yukarıda bahsettiğimiz 10 yıllık süreden sonraki bildirim üzerine kiracının tahliyesi gene bu dava ile sağlanır. Bunun haricinde kiracı tahliye davasını açabilmek için bazı nedenlerin varlığı aranır. Yani herhangi bir haklı neden yokken kiracı tahliye davası açılamaz.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Kiracı tahliye davası açılabilecek ilk hallerden birisi budur. Kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı hasıl olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.
Burada tabii ki uyulması gereken bazı süreler söz konusudur. Eğer belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise öngörülen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürenin başlangıcından itibaren 1 aylık süre içinde bu dava açılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesinin önemli şartları olduğu gibi önemli sonuçları da vardır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı evden çıkardıktan sonra o evin ihtiyaç olarak öne sürülen kişiden başkasına kullandırılması durumunda çıkarılan kiracıya tazminat ödenir. Bu durum sadece ev değil işyeri için de geçerlidir.
Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Eğer kiralanan taşınmazın yeniden inşası gerekiyorsa veya esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi vs. gerekiyorsa gene kiracıyı çıkarma için dava açılabilir. Tabii ki bu onarım vs. işlemlerinde kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir ki kiracıyı çıkarma haklı olsun. Yani esaslı değişikliğin boyutu buradan anlaşılmalıdır.
Gene burada da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki ile aynı süreler söz konusudur. Yani her istenildiği zaman ihtiyaç veya tadilat gerekçeleri öne sürülerek kiracı çıkarılamaz. Kira sözleşmesinde öngörülen yahut o bölgede adet haline gelmiş kira sözleşmesi fesih dönemlerinden başlayarak 1 aylık süre içinde davanın açılması gerekiyor.
ÖNEMLİ: İhtiyaç nedeniyle ve tadilat nedeniyle tahliyede yeniden kiralama yasağı söz konusudur. Buna göre ihtiyaç nedeniyle veya tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, ihtiyaç nedeniyle boşaltıldıktan yahut tadilat sona erdikten sonra 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracının ödediği son 1 yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat söz konusu olur.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracıdan alınan tek taraflı bir beyandır. Kiracı belirli bir süre sonra taşınmazı tahliye edeceğini bu şekilde beyan eder. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için önemli şartlar vardır.
Örneğin tahliye taahhütnamesi kiracıdan kira sözleşmesi yapılırken birlikte alınmışsa bu geçersiz olur. Çünkü bu durumda kira sözleşmesinin yapılması karşılığında kiracı zorlanmış ve baskı altında tahliye taahhütnamesini vermiş olur.
Bu durum uygulamada şöyle aşılmaktadır, kiracılar genelde tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesini yaparken almakta ancak tahliye taahhütnamesine 1 ay sonranın tarihini atmaktadır. Tahliye taahhütnamesi uygulamada yarayışlı olsa da kiracının imzayı sonradan inkar etmesi süreci uzatmaktadır.
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracıyı çıkarma davası yani kiracı tahliye davası açılabileceği gibi direkt tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi de başlatılabilir.
Kiranın Ödenmemesi Halinde İki Haklı İhtarla Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesinden ötürü tahliyesi mümkündür. Buna göre aynı kira yılı içerisinde iki kere kira bedelini ödemediği için yazılı olarak ihtarname gönderilen kiracıyı çıkarmak tahliye davası yoluyla mümkündür.
Burada ihtarnamelerin yazılı olarak gönderilmesi gereklidir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra o kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıyı çıkarma davası yani kiracı tahliye davası açılmalıdır.
Kiracı Tahliyesi İhtarname Örneği: Kiracıya gönderilecek olan ihtarnamenin yazılı olması gerektiğini söyledik. Ancak alelade yazılı bir metin her zaman yarayışlı olmayacaktır. Burada somut olay değerlendirilerek hareket edilmelidir. Kesinlikle hazır taslak metinler olan “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” gibi adlar taşıyan metinlerden uzak durulmalıdır. Zira somut olaydan uzak ve güncel mevzuata aykırılık taşıyan bu metinler çoğu zaman kişilere hak kaybı yaşatmaktadır.
Önemle belirtmemiz gerekir ki kiracıya karşı başlatılan icra takibi de hukuken ihtar niteliğindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar şartı icra takibi ile de sağlanabilir. Konu ile ilgili olarak “ihtarname nedir” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Temerrüt Halinde Kiracı Tahliyesi (Tahliye Talepli İcra Takibi)
Kiracı eğer bir kira bedelini ödememişse veya bu kira bedeli olmak zorunda değil yan giderler (örneğin aidat bedeli) ödenmemişse kiracıya en az 30 günlük süre verilerek ihtar çekilir.
Bu ihtarda eğer 30 günlük süre içerisinde bedeli ödemezse sözleşmeyi feshedeceği yazılı olur. Bu durumda eğer tanınan süre içerisinde bedel ödenmezse sözleşmeyi feshederek kiracıyı çıkarmak mümkün hale gelir.
ÖNEMLİ: Uygulamada 7/30 ihtarı denilen icra takibi yolu budur. Borçluya icra takibinin yapılmasının ihtarname niteliğinde olduğunu söylemiştir. Borçluya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılması burada bahsettiğimiz usuldür. Ödeme emrinde takibe 7 gün içinde itiraz edilmesi yahut 30 gün içinde kira borcunun ödenmesi ihtar edilir. Eğer bu yükümlülüklere uyulmazsa icra hukuk mahkemesinde açılacak bir dava ile daha basit usuli şartlara göre tahliye kararı verilir. İşlem de icra kanalı ile sağlanır.
İki Haklı ihtar ile Temerrüt Halinin Farkı: Yukarıda kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderildikten sonra kiracının çıkarılabileceğinden bahsetmiştik. Burada ise tek ihtarla kiracıyı çıkarma işleminden bahsediyoruz. Bu iki yol arasındaki farkı şu şekilde izah edebiliriz:
İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE
TBK’da konut ve çatılı işyeri için özel düzenlenmiştir.
Kiracıya süre verilmesi zorunlu değildir.
Daha uzun süren bir prosedürdür.
Sulh Hukuk Mahkemesinde (daha detaylı) görülür.
İhtarlardan sonra kiranın ödenip ödenmemesi önemli değildir, tahliye mümkündür.
TEK İHTAR İLE TAHLİYE
TBK genel hükümlerine göre tahliye sebebidir.
Kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.
Daha kısa olduğu için daha çok tercih edilir.
İcra Hukuk Mahkemesinde (daha basit) görülür.
İhtardan sonra kira bedelinin ödenirse tahliye imkanı kalmaz.
Tahliyesi İstenen Konut Aile Konutu İse: İster iki haklı ihtar olsun ister temerrüt hali olsun veya ister diğer ihtar gerektiren haller olsun eğer kullanılan taşınmaz aile konutu ise ve eşlerden biri bu durumu kiralayana bildirmişse ihtar her iki eşe de ayrı ayrı yapılmalıdır. Çünkü sözleşmenin tarafı olmayan eş, bu evin aile konutu olduğunu kiraya verene bildirerek aslında kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla ihtarnameler her iki eşe ayrı ayrı gönderilmediği sürece geçerli olmaz.
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Başka Evinin Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde oturulabilecek bir konutunun bulunması halinde bu durum kiracı tahliyesi imkanı verir. Ancak bunun için kiraya verenin sözleşmenin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması gerekir.
Yani kiraya veren, evi kiralarken kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde başka bir evi olduğunu biliyorsa bu sebebe dayanarak kiracıyı çıkarma davası açamaz. Gene burada da dava açma süresi sözleşmede yer alan kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimidir.
Önemli Sebepler Halinde Kiracı Tahliyesi
Eğer kiracı ile kiralayan arasında sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebepler söz konusu olmuşsa bu durumda her iki taraf da yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada akla gelebilecek her türlü olağanüstü hal sayılabilir.
Kiracı ile kiralayan arasındaki bir takım önemli anlaşmazlıklar olabileceği gibi kiracının bir suç işlemesi, eve hırsız girmesi vs. bir çok şey sayılabilir. Her iki tarafın da ortak feshine gerek yoktur. iki taraftan biri bu feshi gerçekleştirebilir.
Feshe uyulmaması halinde de kiracı tahliye davası açılabilir. Tabi burada kalan kira bedelleri, önceki kira bedelleri vs. ne olacağı tartışma konusu olacaktır. Eğer taraflar arasında bu konuda bir çözüme varılamamışsa mahkeme kendisi bu sonuçları karara bağlayacaktır.
Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Kiracı Tahliyesi
Kiracının normal şartlarda kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Eğer bu özen yükümlülüğüne uygun davranışmazsa kiracıya gene bir ihtar ile 30 günlük süre tanınabilir. İhtarnamede 30 günlük süreye uyulmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir.
Önemle belirtmemiz gerekir ki kimi durumda kiracıya süre tanımak yararsız olabilir yahut bu 30 günlük süre içerisinde ciddi bir zarar oluşması söz konusu olabilir. Bu tür bir durumda kira sözleşmesi ihbarname ile sona erdirilebilir.
Ancak burada kiracıya süre tanımanın yararsız olup olmayacağı muhakkak avukat yardımı alınarak değerlendirilmelidir. Aksi halde süreç gereksiz yere uzar ve zamansal – parasal kayıp yaşanır.
İflas Eden Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesi sürerken kiracı iflas ederse kiraya veren henüz muaccel olmamış yani ileriki kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Yani bir ipotek olabilir, bir banka hesabı olabilir vs. kiracının güvence göstermesi istenebilir.
Yahut iflas masasına yazılı olarak güvence gösterilmesi için uygun bir süre tanınabilir. Bu şekilde kiracı yahut iflas masası tarafından güvence verilmezse sözleşme hiçbir süre beklemeden direkt olarak feshedilebilir.
Kiraya veren de burada önceki tarihli ödenmeyen kira bedelleri için iflas masasına icra ve iflas hukuku kuralları uyarınca yazılabilir ve sıraya girerek alacağını alabilir.
Kiracının Ölümü Halinde Ne Olur: Kiracının ölümü halinde kiracının ortakları veya bu ortakların mirasçıları, ölen kiracı ile aynı konutta oturan kişiler, kira ilişkisinin şartlarına aynı şekilde uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilirler. Yani sırf kiracının ölmüş olması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için yeterli bir neden değildir. Eğer kiraya veren kiracı öldükten sonra diğer kişileri de konut veya işyerinden çıkarmak istiyorsa yukarıda saydığımız şartların varlığını araştırarak gene bahsettiğimiz prosedüre göre kiracı tahliyesi gerçekleştirilmelidir.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?
Kiracı tahliye davası süresi somut olaya göre değişecektir. Bu davalarda eğer başka bir uyuşmazlık söz konusu ise onun değerlendirmesi yapılır, eğer diğer uyuşmazlık başka bir davaya konu edilmişse bekletildi mesele yapılır veya hiçbir ekstra uyuşmazlık yoktur ve konu çok nettir, tüm bunlar kiracıyı çıkarma süresini etkiler.
Bazı hallerde kiracı tahliye davası açmak veya tahliye talepli icra takibi başlatmak tek başına kiracıyı evden veya işyerinden çakmaya ikna eder. Bu da bir yoldur. Ancak yukarıda da değindiğimiz üzere kiracı tahliyesi yolları çok çeşitlidir. Burada kesin bir süreden bahsetmek mümkün olmamakla birlikte uygulamada genellikle 3 ay ile 1.5 yıl arasında değişen bir süreç söz konusudur.
Kiracıyı Evden Çıkarmak
Esasen kiracıyı evden çıkarmak işyerinden çıkarmaya göre daha yaygın olsa da nedenleri ve sürecin işleyişi bakımından kiracıyı işyerinden çıkarmaktan çok bir farkı yoktur. Zira kanunda konuya ilişkin belirlenen kurallar hem kiracıyı evden çıkarmak hem de kiracıyı işyerinden çıkarmak için ortak düzenlenmiştir.
Tabi işin niteliği gereği kanun hükümlerinin uygulamaya yansıyışında farklılıklar doğar. Yani uygulanan hükümler ortak olsa da kiracıyı evden çıkarmak için uygulanan süreç niteliği gereği farklı sonuçlar doğurur.
İşin içine komşuluk hukuku, aidat, apartman genel kurallarına uygun davranma, mernis adresi vs. gibi yan meseleler de işin içine girer. Esasen kiracıyı evden çıkarmak nisbeten kiracıyı işyerinden çıkarmaya göre daha az karmaşık bir süreçtir.
Kiracıyı İşyerinden Çıkarmak
Kiracıyı işyerinden çıkarmak, kiracıyı evden çıkarmaya göre nisbeten daha karmaşık bir süreçtir. Ancak bu karmaşıklık elbette ki kiracıyı işyerinden çıkarmaya engel değildir.
Uygulamada genellikle işyerine giren kiracılar işyerine belirli miktar yatırım ve tadilat yaparlar. Bu giderler işyeri sahibi ile çeşitli şekilde anlaşma ile çözülür veya sonraya bırakılır. İşte bunlar kiracı tahliye davasında yahut tahliye talepli icra takibinde gündeme gelecektir.
Belirtmemiz gerekir ki yukarıda anlattığımız şekilde kiracının kusurundan kaynaklı kiracıyı çıkarma işlemlerinde kiracının dükkan sahibinden talep edebileceği şeyler oldukça kısıtlıdır.
diğer kiracı tahliyesi hallerinde de kiraya verenin bu giderlerden sınırsız sorumluluğu söz konusu olmaz. Bunlar somut olayın özelliklerine göre belirlenecek hususlardır. Ancak tekrar etmek gerekirse yukarıda izah ettiğimiz kiracı tahliyesi halleri hem konut hem de çatılı işyerleri için geçerlidir.
Kiracıyı Çıkarmak İçin Ne Yapmalı ?
Yukarıda kiracı tahliyesi sebepleri ve usulüne ilişkin detaylı açıklama yaptık ve konuyu genel olarak özetledik. Ancak belirtmemiz gerekir ki kiracıyı çıkarmak için ne yapmalı sorusunun cevabı burada anlattıklarımıza bakılarak direkt olarak bulunamaz. Çünkü her somut olayın kendine has özellikleri olur ve buna göre hareket etmek gerekir.
Bu noktada kiracıyı çıkarmak için ne yapmalı sorusunun cevabı ilk aşamada hukuki danışmanlık almak gerektiği olacaktır. Zira hukuk düzeni zaten kiracıyı koruma yanlısı bir tavır içerisindeyken kiraya verenin izleyeceği prosedürü düzgün bir hukuki zemine oturtması gerekir.
Sürecin en başından en sonuna kadar atılacak adımlar doğru bir şekilde atılmalıdır. Aksi halde kiracıyı çıkarma işlemi sonuçsuz kalır, süreç içinden çıkılmaz bir hal alır ve ciddi hak kaybı yaşanır. Bu nedenle öncelikle bizimle iletişime geçebilirsiniz